Opis pracy
Umowa przedwstępna jest już klasyczną instytucją prawa cywilnego. Ten rodzaj umowy jest często używany w obrocie nieruchomościami, choć jej konstrukcja jest również często wykorzystywana w różnego rodzaju transakcjach występujących w profesjonalnym obrocie gospodarczym .
W praktyce nadal często zdarza się, że podmioty podejmujące czynności przygotowujące do zawarcia w przyszłości określonej umowy, zwanej z tej perspektywy umową przyrzeczoną (definitywną, stanowczą lub finalną), z różnych powodów nie mogą lub nie chcą jeszcze jej zawrzeć, nie są zatem jeszcze gotowe do złożenia oświadczeń woli ojej zawarciu.
Przeszkody obiektywne do zawarcia umowy definitywnej mogą mieć rozmaity charakter. Mogą to być przeszkody natury faktycznej (np. brak wystarczających środków finansowych, nieukończenie budowy lokali, w odniesieniu do których ma nastąpić ustanowienie odrębnej własności) lub natury prawnej (np. konieczność uzyskania decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości lub wymaganego zezwolenia) .
Przyczyny subiektywne wykluczające niezwłoczne zawarcie umowy definitywnej polegają najczęściej na tym, że strony nie są jeszcze ostatecznie zdecydowane na zawarcie umowy definitywnej, jednakże są już gotowe do związania się więzami prawnymi i przyjęcia obowiązku zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej . Jest tak często w sytuacji, gdy prowadzone przez pewien okres rokowania są na tyle zaawansowane, że pozwalają na przyjęcie zobowiązania zawarcia umowy stanowczej i określenie jej istotnych postanowień. Zawarta w takiej sytuacji umowa przedwstępna, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, stwarza stan wysokiego prawdopodobieństwa, że pożądana umowa definitywna zostanie w przyszłości zawarta.
Instytucja umowy przedwstępnej pozwala na sformalizowanie stanu poprzedzającego pełną gotowość stron do zawarcia umowy definitywnej, i to sformalizowanie w stopniu umożliwiającym - po spełnieniu określonych wymagań - żądanie zawarcia umowy definitywnej. Warto przy tym podkreślić, że poza formułą umowy przedwstępnej nie może powstać kontraktowy obowiązek zawarcia umowy nadający się do przymusowego wykonania in natura .
Przygotowując zawarcie umowy definitywnej, umowa przedwstępna pełni funkcję pomocniczą, przygotowawczo-organizatorską . Umowa przedwstępna spełnia jednocześnie funkcję gwarancyjną, zapewniając dojście do skutku umowy definitywnej.
Niniejsza praca - poświęcona właśnie instytucji umowy przedwstępnej - składa się z sześciu rozdziałów. W pierwszym z nich przedstawiona została ogólna charakterystyka umowy przedwstępnej: rys historyczny, definicja, zakres umów poprzedzanych umową przedwstępną, porównanie umowy przedwstępnej z innymi podobnymi instytucjami prawa cywilnego oraz przybliżenie problematyki kauzalności umowy przedwstępnej. W rozdziale drugim omówiono kwestię treści umowy przedwstępnej: konieczne składniki umowy przedwstępnej, istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz dodatkowe zastrzeżenia umowne. Rozdział trzeci poświęcony zagadnieniu zawarcia umowy przedwstępnej: podmiotom, które mogą być stronami takiej umowy, jak również zawieraniu umowy przedwstępnej przez przedstawiciela. Rozdział czwarty zawiera charakterystykę praw i obowiązków stron umowy przedwstępnej. W rozdziale piątym zaprezentowane zostały zagadnienia formy zawierania umowy przedwstępnej, wad oświadczeń woli o zawarciu umowy przedwstępnej oraz rozwiązania tej umowy. Ostatni, szósty rozdział pracy omawia skutki prawne niewykonania umowy przedwstępnej.
Podstawę źródłową pracy stanowią monografie omawiające problematykę dotyczącą umowy przedwstępnej, podręczniki i komentarze do kodeksu cywilnego, artykuły zawarte w periodykach prawniczych, a także zbiory orzeczeń Sądu Najwyższego i sądów apelacyjnych.