Klauzule abuzywne w umowach deweloperskich

Niniejsza praca ma za zadanie przybliżyć problematykę niedozwolonych klauzul umownych, zwanych też klauzulami abuzywnymi, które stosowane są w umowach deweloperskich. Coraz większa ilość zawieranych umów deweloperskich oraz powszechność zjawiska umieszczania w nich przez deweloperów niedozwolonych postanowień umownych, przy jednoczesnym braku regulacji w polskim ustawodawstwie umowy deweloperskiej, a za razem małej ilości opracowań dotyczących klauzul abuzywnych, powodują konieczność opisania tych zagadnień bardziej precyzyjnie.

Praca została zawarta w pięciu rozdziałach. Pierwszy z nich omawia istotę umowy deweloperskiej, charakter tej umowy oraz typowe dla niej nazewnictwo. Rozdział II. poświęcony został istocie klauzul abuzywnych i ponadto wskazuje na ich miejsce w systemie prawa. Zakreśla również krąg podmiotów, którzy są adresatami analizowanych w pracy przepisów, a także analizuje pojęcie postanowienia umowy w przepisach o niedozwolonych postanowieniach umownych. Przedmiotem rozdziału III. są przesłanki, które muszą wystąpić, aby uznać dane postanowienie z umowy deweloperskiej za niedozwolone. Zostały w nim ponadto rozpatrzone typowe dla umowy deweloperskiej rodzaje klauzul abuzywnych oraz wskazane zostały przykłady najczęściej stosowanych w nich zapisów umownych zawierających niedozwolone postanowienia. Rozdział IV. odnosi się do sposobów przeciwdziałania pojawianiu się klauzul abuzywnych za pomocą ochrony cywilnoprawnej.

W tym rozdziale podjęto także problematykę tzw. abstrakcyjnej kontroli wzorca umowy, czyli badania postanowień ogólnych warunków umów i regulaminów. Przybliżono również administracyjne oraz karnoprawne środki zapobiegające stosowaniu klauzul abuzywnych, a ponadto wskazano sankcje w razie stosowania tego rodzaju postanowień. W ostatnim rozdziale przedstawiono rozważania poświęcone regulacjom klauzul abuzywnych w państwach UE. Dokonano w nim oceny prawa krajowego na tle regulacji innych państw.

W tym celu świadomie wybrano regulację francuską oraz niemiecką, gdyż stanowią one kluczowe znaczenie dla europejskiego prawodawstwa w zakresie regulacji klauzul abuzywnych.

Źródłami pracy były teksty aktów prawnych w postaci Konstytucji, ustaw i rozporządzeń. Ponadto skorzystano z dyrektyw unijnych, które w zakresie m.in. klauzul abuzywnych stanowiły inspirację do porównania prawodawstwa krajowego z zaleceniami europejskimi. Wśród literatury wykorzystano pozycje książkowe, w tym monografie i pozycje zbiorowe, a ponadto sięgnięto do czasopism, które nierzadko precyzyjnie opisywały badaną problematykę pracy. Niemałe znaczenie miały także źródła w postaci stron internetowych, wśród których znalazły się oficjalnie publikowane teksty urzędów i organów państwowych nadzorujących zagadnienie niedozwolonych klauzul.

Trybunał Konstytucyjny zwrócił uwagę na to, iż w związku z brakiem w polskim systemie prawnym przepisów regulujących umowę deweloperską, powstaje w tym zakresie znaczna luka prawna. Ponadto Trybunał podkreślił, że Polska jako jedno z nielicznych państw UE, pozbawiona jest prawnych instrumentów ochrony konsumentów w relacjach z deweloperami. Należy w związku z tym stwierdzić, iż z punktu widzenia ochrony interesów konsumentów rynku deweloperskiego, istnieje na polskim gruncie prawa pilna potrzeba stworzenia odrębnej regulacji obejmującej umowę deweloperską.

W celu lepszej przejrzystości systemu prawnego, najbardziej pożądane byłoby umieszczenie tych przepisów w Kodeksie cywilnym. Zwiększyłoby to dostępność przepisów, a także podkreśliłoby fakt, iż umowa deweloperska wchodzi w chwili obecnej w podstawowy kanon umów powszechnie zawieranych. Ponadto odrębna regulacja umowy deweloperskiej miałaby nieocenione znaczenie dla dochodzenia swoich praw przez konsumentów rynku deweloperskiego, w związku ze stosowanymi przeciwko nim klauzulom abuzywnym. Pozostaje mieć więc nadzieje, iż w niedalekiej przyszłości umowa deweloperska zostanie uregulowana przepisami prawa.